作者 | 燕大
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深耕地方三十年的“河南王”建业地产再爆大雷。
提到建业地产,河南的网友最熟悉,作为本土地产巨头建业在河南18个省辖市、100多个县市区开发楼盘无算,可以说是家喻户晓。
但以前家喻户晓的是美名,现在可能就是恶名了。
昨夜,建业地产(0832.HK)在港交所公告,大意为因销售差、资金紧张加剧,竭尽全力仍无力在6月23日宽限期结束前支付7.75%优先票据的利息;同时为确保公平,将暂停向所有境外债权人进行支付。
这家河南 本土地产巨头在努 力自救的过程中仍然没能抗住下行趋势带来的压力。
用白话翻译过来就是,确实没搞到钱,大家也别催,暂时都不还,喘口气先。
危机从几年前就已开始,在这中间建业还还了十几亿美元债。
两年前网上流传一份建业《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》,这封“求助信”一度冲上热搜。
报告中大吐苦水,因为疫情、汛情双重影响,300多个地产项目基本处于停业和半停业,50多个售楼处被迫关闭,为了自救建业已采取降本增效、减员降薪等措施,但销售和回款压力空前,呼吁政府出手协调。
借此要债、要政策,诉求主要有三:
第一,建业方面恳请省里协调有关市县区,尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项,超过50亿元;
第二,由于汛情、疫情造成企业出现的巨额减收,减免和缓交增值税、所得税;
第三,允许建业部分在建工程延期交付,部分土地款可延缓支付半年到一年。
不知道是不是后面河南接到“求助信”研究后发了力,建业确实弄到钱还了债。
按照建业地产披露,自2021年7月1日至今,建业集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元,其中本金约9.3亿美元,利息约3.3亿美元。
可以说在自救的路上,建业确实是扛过一波房企爆雷海啸的。
但扛过了狂风暴雨,却并没有等来彩虹。
反映出两个主要难题:
第一,除核心城市外,大多数城市需求不稳。
需求不稳主要受三方面因素影响:收入预期、房价预期、市场风险。
就业难、支出大,在收入基本不变或者较低的情况下,购买意愿自然不强烈;
房价之前猛涨主要在于买了就能升值,投资属性和升值愿望远高于居住,没有升值预期,购买愿望自然回落;
市场风险主要在于交付问题,烂尾楼无法按时交付造成的阴影谁踩谁知道。
除此之外,对于扎根四五六线市县区的房企,城镇化趋近尾声,在小县城、市里该买房的那一大批红利人口多数已买完,客户数量大幅减少。
第二,地方财政即使想支持,也未必顾得上。
现在不论是西南几省、北方几省还是内地几省,债务压力依然相当大。
化债是长期工作,急也没有用,特别是很多小县城,财政收入只有十几二十亿,动辄负债几十上百亿,正常发工资都得咬牙。
在这种情况下,金融债务都得展期再展期,欠房企的钱自然更会长时间延期。
前些年房地产高峰期,中间有四五年我经常去河南各地出差,与各个地级市甚至县城的银行分行、总行打交道,跟银行同业聊地产就几乎无一例外必然会聊到当地的建业地产项目,可见建业在河南本土铺开之广。
可是过了高峰期,铺得越广产生的问题越多。
从2022年开始建业调架构、卖资产、引国资,加上大裁员、拿授信保交楼等操作,除了复工保交楼就是还债,这一点从建业2021年到现在还了十几亿美元境外债就能看出。
问题就在于,还了那么多美元债却还有那么多楼盘被反应未复工、已交房出现各种问题互相推诿无人解决。
透过现象看本质,房企面临金融债务、开工交楼、工程款、材料款、员工工资、房屋质量等问题,往往首先解决的是金融债务,为什么?
因为金融债务一般都是带有抵押的,不还就会被诉讼、冻结资产,那就彻底完蛋。
而交了钱的购房者、工程款材料款、员工工资、质量问题等等,更像“纯信用”,无抵押无质押,没有抓手自然就会被往后排。
现在建业连境外债也开始停付,那么它项下的楼盘交付难度或许更大!
昨天公告中 建业表示,现阶段将全力“保交付、保经营”,看起来像是偿还境外债无望,转头转向极其“正确”的保交楼。
这操作,加印都得直呼内行。
但虽然态度有了行动却未必会很快,停兑付金融债务很快将迎来一系列诉讼,能不能保住运营都是两说,更别说交楼。
最终压力又倒向到地方政府和无数购房者、工程材料商等等。
房企赚的都是风口的钱,过了那个村就难有下个店。
若销售一直不理想,房企的交楼不知又要等多久。
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